税務調査で一番確認される収益の認識時期（期ズレ）について確認したいと思います。

様々な業種で決まりごとはあるのですが、ここでは特に一発の手数料が大きい不動産の仲介業について説明していきます。

 

不動産仲介業の収益計上時期について

不動産仲介業の会社は、収益をどのタイミングで計上しなければならないでしょうか。

 

国税庁のHPによると

第2款　請負による収益（不動産の仲介あっせん報酬の帰属の時期）

2－1－11　土地、建物等の売買、交換又は賃貸借（以下「売買等」という。）の仲介又はあっせんを
したことにより受ける報酬の額は、原則としてその売買等に係る契約の力が発生した日の属する
事業年度の益金の額に算入する。
　ただし、法人が、売買又は交換の仲介又はあっせんをしたことにより受ける報酬の額について、
継続して当該契約に係る取引の完了した日（同日前に実際に収受した金額があるときは、当該金額
についてはその収受した日）の属する事業年度の益金の額に算入しているときは、これを認める。
（昭55年直法2－8「六」により追加）

 

最初の太字部分を読むと原則的に「契約の効力が発生した日」（売買契約成立の時点）で収益を計上しなければなりませんので、契約書にお互いにサインしその契約が法的に成立した時点と考えられます。

仲介業は双方の契約が成立した時点で、その仲介業者の斡旋行為である役務提供が完了すると考えれれるためです。
ただし書きの次に「継続して当該契約に係る取引の完了した日」でも良いとかかれています。

 

不動産の仲介手数料は、売買であれば不動産移転登記が完了時点、賃貸借の仲介であればその仲介業者へ契約金等を振り込んだ時点で取引が完了すると考えられますので、「完了した日」という考え方も認められているようです。

この場合でも売買の手付金等で取引完了時点以前に入金があった場合のその手付金は収受した日に収益として認識しなければなりません。

２つ目の方法は継続的にこの方法により処理することを要件として、手付金の入金時と残金の入金時にそれぞれ売上を計上する処理も認められております。